Il vostro amministratore di condominio vi ha preannunciato che devono essere effettuati dei lavori di manutenzione al lastrico solare. Probabilmente considerando che di sicuro i lavori avranno un costo elevato vi sarete chiesti: chi paga per i lavori al lastrico solare?
Gli utilizzi del lastrico solare in un edificio possono essere molteplici: può servire da mera copertura dello stesso e di protezione, cosa che accade sempre e comunque, o vedere accanto a questa funzione primaria anche funzioni accessorie che spesso finiscono per assumere rilevanza prevalente.
Ci riferiamo all'utilizzo del lastrico solare come spazio comune per stendere la biancheria, come lavatoio, come solarium. Ci sono casi poi, e non sono pochi, in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di uno o più condomini: questo accade quando il lastrico solare sia utilizzato come terrazzo di un appartamento all'ultimo piano e quindi di fatto sia calpestato solo dal proprietario di quest'ultimo.
Può accadere ad esempio che si abbia una terrazza a livello. Le terrazze a livello sono delle superfici scoperte alle quali si accede da un appartamento e ne costituiscono per così dire un'estensione ad uso esclusivo dei proprietari dell'appartamento. Sono equiparate al lastrico solare esclusivamente nel caso in cui fungano da copertura agli immobili sottostanti.
Il nostro Codice Civile nel Libro Terzo “Della Proprietà” al Titolo VII capo II intitolato “Del condominio negli edifici” disciplinando il condominio prevede all'art. 1117 c.c. che il lastrico solare sia comune proprietà dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piani dell'edificio, ove non risulti diversamente e in modo non equivoco dagli atti di acquisto degli appartamenti o dal regolamento di condominio.
Se nel vostro condominio la situazione è lineare, cioè il lastrico solare è di proprietà comune e non risultano titoli per così dire “differenziali” allora la ripartizione delle spese è agevole. Le spese relative al lastrico solare che sia interamente in comune, siano esse di manutenzione, riparazione o ricostruzione sono da ripartire tra i condomini in ragione delle tabelle millesimali.
Può accadere però, come s'è detto, che il lastrico solare sia di uso esclusivo di uno solo o più condomini, come nel caso citato della terrazza a livello. In tal caso, naturalmente, il criterio di ripartizione necessariamente cambia per un implicito principio di “giustizia”. In questo caso le spese andranno attribuite nella misura di un 1/3 a chi gode dell'utilizzo esclusivo e 2/3 a tutti gli altri condomini.
E se il lastrico solare è a copertura di garage?
Nel caso in cui il lastrico solare ricada a copertura di locali adibiti a garage, nel caso in cui non vi sia corrispondenza tra il titolare del reale godimento del piano superiore e del piano inferiore si procede alla suddivisione come da art. 1126 c.c.
Varie sono state le pronunce giurisprudenziali in ordine alla ripartizione delle spese seguendo n criterio che vuole l'addebito di 1/3 agli utilizzatori di superficie, 1/3 agli utilizzatori del posto auto sottostante e 1/3 infine ripartito tra tutti i condomini.
Si possono installare impianti fotovoltaici sul lastrico solare?
Con la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno scorso è stata prevista la possibilità per i condomini di utilizzare il lastrico solare di proprietà comune per installarvi impianti di produzione di energia alternativa o impianti per la ricezione televisiva. Chi ne avesse interesse dovrà presentare richiesta al Condominio. La questione verrà messa all'ordine del giorno della prima assemblea utile e verrà deliberato. In caso di concessione l'assemblea stessa provvederà alla ripartizione ed assegnazione di aree ben delimitate al richiedente o ai richiedenti.
Se si subisce un danno dal lastrico solare nell'appartamento sottostante?
Se avete un appartamento che ricade sotto il lastrico solare e avete subito dei danni da infiltrazioni potete chiedere i danni sia a chi gode a titolo esclusivo del lastrico sia al Condominio.
La riparazione è a carico dell'utilizzatore e del condominio. Entrambi vengono ritenuti responsabili della custodia e del mantenimento in buono stato del lastrico.
Ciascun condomino potrà essere chiamato al risarcimento in toto, per il vigente principio della solidarietà della responsabilità dei condomini.