Di recente a causa della crisi economica che ha investito anche il mercato immobiliare, sempre più persone hanno venduto la nuda proprietà della propria abitazione e conservato l'usufrutto.
In effetti questa scelta offre dei vantaggi, soprattutto per le persone in età avanzata: permette loro di non doversi allontanare dalle proprie abitudini e dai propri ambienti, ma di realizzare comunque un ricavo economico dalla vendita della casa. Tale ricavo certamente consentirà loro di vivere in condizioni economiche migliori.
Naturalmente un buon avvocato saprà indicarvi qual'è la scelta migliore per voi. Per cominciare però vogliamo, seppur in breve, indicarvi in cosa consistono la nuda proprietà e l'usufrutto.
Cos'è l'usufrutto?
"Usufructus est ius alienis rebus utendi fruendi, salva rerum substantia" così i Romani definivano l'usufrutto. Questo istituto nacque nel III sec. a.C. nel diritto romano e in principio mirava a tutelare le vedove che per ragioni di diritto non potevano ereditare le proprietà dei mariti alla morte di questiultimi. L'usufrutto consentiva loro di percepire i frutti dei beni del marito defunto. Per un lungo periodo, in effetti, l'usufrutto veniva costituito esclusivamente con funzione alimentare.
Attualmente gli articoli 978 ss. del Codice Civile definiscono e disciplinano l'usufrutto. Si tratta di un diritto reale di godimento di un bene che consente al titolare di comportarsi uti dominus con il solo limite di non poter trasferire la proprietà (non essendone titolari) e di non poter mutare la destinazione d'uso del bene.
Sostanzialmente si ha una scissione tra la titolarità del bene e il godimento dello stesso. L'usufruttuario può anche percepire i frutti di quanto gode a titolo di usufrutto, ed in caso di unità immobiliare, può anche affittarla e percepirne il canone di locazione, a meno che ciò non sia espressamente vietato dall'atto costitutivo.
Oggi l'usufrutto può essere stabilito:
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per legge
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per volontà dell'uomo
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per usucapione
L'unico esempio residuale, oggi, di usufrutto legale è quello che sussiste in capo ai genitori sui beni dei figli minori.
L'usufrutto per volontà può essere costituito per testamento o per contratto.
L'usufrutto in genere si costituisce su beni inconsumabili, nel caso di beni consumabili si parla di “quasi usufrutto”. Al termine del primo, infatti, si restituisce il bene così com'era, nel caso del secondo invece si restituisce uguale quantità del bene, ma non materialmente lo stesso bene.
Il bene riconsegnato non dovrà essere certamente nelle condizioni in cui si trovava quando fu acquisito, tuttavia l'usufruttuario deve conservare il bene secondo il principio esposto nell'art. 1001 c.c. cioè con la “diligenza del buon padre di famiglia”. Se ciò avverrà, il nudo proprietario non potrà lamentare nulla.
L'usufrutto su beni immobili deve essere stipulato con accordo scritto a pena di nullità.
Caratteristica dell'usufrutto è l'essere limitato nel tempo. Spesso, quasi sempre, il termine dell'usufrutto viene fatto coincidere con la morte dell'usufruttuario.
Che dire allora se gli usufruttuari sono più di uno?
Quando l'usufrutto è costituito in capo a più persone congiuntamente, alla morte di quale avviene la cessazione dello stesso? Vige nel nostro ordinamento il diritto di accrescimento, diritto che ritroviamo anche nelle disposizioni relative ai diritti ereditari.
Il diritto di accrescimento consente al momento della morte di uno degli usufruttuari un accrescimento” del diritto degli altri, come se la sua quota venisse ripartita tra i superstiti. Ciò accada fino a quando anche l'ultimo usufruttuario non sia venuto a mancare. Solo allora il diritto di usufrutto si estinguerà e il nudo proprietario riacquisterà la piena proprietà del bene.
Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è la proprietà di un bene cui non corrisponde però un diritto reale di godimento. Al cessare dell'usufrutto la proprietà nuda si ricongiunge con i diritti di godimento e la proprietà torna ad avere tutte le caratteristiche che le sono peculiari.
Quali sono gli obblighi del nudo proprietario?
Il nudo proprietario può in qualunque momento alienare la proprietà di cui è titolare, deve però provveder alle riparazioni straordinarie ed al pagamento delle imposte sulla proprietà.
I vantaggi di vendere o acquistare una nuda proprietà sono molti e sono molti anche per chi si riserva l'usufrutto.
Ma come si stabilisce il prezzo della nuda proprietà?
Si fa in genere una perizia sul valore dell'immobile poi si moltiplica il valore di mercato per un coefficiente che varia a seconda dell'età dell'usufruttuario. I coefficienti sono pubblicati dal Ministero delle Finanze tenendo conto delle aspettative di vita e dei tassi di interesse. E' chiaro che il prezzo della nuda proprietà aumenta quanto è più anziano l'usufruttuario. Le probabilità del nudo proprietario di entrare nel pieno possesso del bene in tempi brevi aumentano con l'aumentare dell'età dell'usufruttuario.