Disciplina utilizzo delle cose comuni

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Descrizione Disciplina utilizzo delle cose comuni

Prima di addentrarci nella disciplina utilizzo delle cose comuni, è bene dare una precisa definizione di condominio: si definisce condominio l’insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condomini. La precisa definizione di cosa si intende per parti comuni e come vadano identificate è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile.

Nella definizione della disciplina utilizzo cose comuni vengono perfettamente distinte tre categorie: cose comuni necessarie in quanto facenti parte della struttura stessa dell’edificio; cose comuni di pertinenza, che comprendono tutti i locali destinati ai servizi comuni; ed infine le cose comuni accessorie, comprensive delle opere, delle istallazioni e dei manufatti che servono all’uso e al godimento comune. Le cose comuni necessarie comprendono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili.

Le cose comuni di pertinenza comprendono, invece, portineria e alloggio del portiere, i locali della lavanderia e del riscaldamento, eventuali spazi per gli stenditoi e servizi simili. Infine le cose comuni accessorie sono: ascensori, fognature e canali di scarico, pozzi, cisterne, impianti gas, acqua, elettricità, riscaldamento. Non rientrano, invece, nella disciplina utilizzo cose comuni le soffitte, i solai e i sottotetti, che vengono solitamente considerati di pertinenza dell’ultimo piano, e neanche i vespai (riempimenti calcarei a nido d’ape) posti sotto il pavimento del piano terra. I pianerottoli, invece, non sono di pertinenza delle singole abitazioni private, ma delle scale e devono essere considerati cose comuni, a meno che un titolo non indichi il contrario. Nel caso in cui le cose comuni siano specificatamente volte al godimento di solo una parte dei condomini (come ad esempio scale ed ascensori), il condominio in questo caso si definisce parziale, e l’amministratore ne deve tenere conto nella definizione delle ripartizioni di spesa.

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